10 047 ogłoszeń Airbnb w Warszawie. Sprawdzono, kto za nimi stoi, jakie firmy, fundusze i osoby, na podstawie dwóch publicznych rejestrów, KRS i CRBR.
10,047 Airbnb listings in Warsaw. Checked who's actually behind them, which companies, funds, and people, using two public registries, KRS (the company register) and CRBR (the register of people who actually control companies).
Tysiące pozornie osobnych gospodarzy. Dane kontaktowe i rejestrowe części z nich prowadzą do tych samych firm.
Thousands of seemingly separate hosts. Contact and registration data for some of them lead back to the same companies.
Ogłoszenia skupiają się w garstce centralnych dzielnic, zamiast rozkładać się równomiernie po mieście.
Listings cluster in a handful of central districts rather than spreading evenly across the city.
Gospodarze prywatni stanowią 23,3% ofert. Pozostałe 7 710 ogłoszeń to zorganizowana działalność komercyjna.
Private hosts account for 23.3% of listings. The remaining 7,710 listings are organized commercial activity.
Ranking według liczby ofert pokazuje, jak wąska jest czołówka.
The ranking by listing count shows how narrow the top tier is.
Zanim pojawi się struktura właścicielska, sam zbiór danych, bez rejestrów, już pokazuje wyraźny wzorzec.
Even before ownership structure comes into it, the raw dataset, with no registries at all, already shows a clear pattern.
Dwie dzielnice, Śródmieście (3 502 ofert, 34,9%) i Wola (2 221, 22,1%), skupiają ponad połowę zbioru, razem 57% całego rynku, mimo że to niecałe 15% powierzchni miasta. Wśród ofert komercyjnych ta koncentracja jest jeszcze mocniejsza. Samo Śródmieście odpowiada za 2 778 z 7 710, czyli 36%.
Two districts, Śródmieście (3,502 listings, 34.9%) and Wola (2,221, 22.1%), hold over half the dataset, 57% of the whole market, despite being under 15% of the city's area. Among commercial listings this concentration is even stronger. Śródmieście alone accounts for 2,778 of 7,710, or 36%.
Podział 76,7% komercyjne wobec 23,3% prywatne pokazuje rynek zdominowany przez operatorów, nie okazjonalnych gospodarzy z jednym pokojem.
The 76.7% commercial vs. 23.3% private split shows a market dominated by operators, not occasional hosts with a single room.
Prywatny wynajem trzyma się na obrzeżach miasta (Wawer, Białołęka, Bielany), tam gdzie skali jest najmniej. Zarejestrowane spółki dominują tam, gdzie skali jest najwięcej. Śródmieście i Wola same odpowiadają za 59% wszystkich ofert komercyjnych w mieście, a Mokotów dokłada kolejne 10%.
Private rentals hold on at the edges of the city (Wawer, Białołęka, Bielany), where there's the least scale. Registered companies dominate where there's the most, with Śródmieście and Wola alone accounting for 59% of all commercial listings in the city and Mokotów adding another 10%.
Ranking mówi, kto ma dużo ofert. Nie mówi, czy dwa różne profile, marki albo spółki są częścią tej samej struktury, a często są.
The ranking tells you who has a lot of listings. It doesn't tell you whether two different profiles, brands, or companies are part of the same structure, and often they are.
Każda firma w Polsce ma trzy numery identyfikacyjne (KRS, REGON, NIP); w danych Airbnb bywa zapisana raz jednym, raz innym, jak na przykładzie BookingHost. Ten sam telefon i adres pokazują, że to jedna firma. Licząc tylko po numerze, policzono by ją jako trzy osobne.
Every company in Poland has three ID numbers (KRS, REGON, NIP); in Airbnb's data it's sometimes recorded under one, sometimes another, as with BookingHost. The same phone number and address show it's one company. Counting by number alone would have counted it as three separate ones.
KRS pokazuje, kto zarządza firmą i kto jest współwłaścicielem. CRBR pokazuje, kto na niej realnie zarabia, czyli beneficjenta rzeczywistego. Odtąd liczą się trzy poziomy, marka, firma za nią i osoba, która tę firmę kontroluje.
KRS shows who runs a company and who co-owns it. CRBR shows who actually profits from it, the beneficial owner. From here on, three levels matter, the brand, the company behind it, and the person who controls that company.
Renters należy do założycieli, Kamila Krzyżanowskiego i Sebastiana Hejnowskiego. Krzyżanowski, prezes, mówił w prasie: „zarówno my, jak i całe Polskie Stowarzyszenie Wynajmu Krótkoterminowego stoimy na stanowisku, że prawo do dysponowania nieruchomością jest zagwarantowane w Konstytucji”, wskazując jako wzór chorwacki system eVisitor. Członkini zarządu, Monika Ziółek, zasiada też w radzie nadzorczej PSWK, stowarzyszenia Grzegorza Żurawskiego. PSWK rozmawiało z Ministerstwem Sportu i Turystyki, zanim 14 lipca 2026 Rada Ministrów przyjęła ustawę UC135. Osobna organizacja, Polskie Stowarzyszenie Najmu Krótkoterminowego, też ostrzegała przed przeregulowaniem, jej przedstawicielka Anna Dąbrowska: „Branża będzie w pewnym momencie przeregulowana, jeżeli te przepisy wejdą w takiej formie”.
Renters belongs to its founders, Kamil Krzyżanowski and Sebastian Hejnowski. Krzyżanowski, the president, told the press: „both we and the entire Polish Short-Term Rental Association hold the position that the right to dispose of one's own property is guaranteed by the Constitution”, citing Croatia's eVisitor system as a model. Board member Monika Ziółek also sits on the supervisory board of PSWK, Grzegorz Żurawski's association. PSWK spoke with the Ministry of Sport and Tourism before the Council of Ministers adopted the UC135 law on 14 July 2026. A separate organization, the Polish Short-Term Letting Association (Polskie Stowarzyszenie Najmu Krótkoterminowego), also warned against overregulation, its representative Anna Dąbrowska: „The industry will at some point become overregulated if these rules go through in this form”
BookingHost należy do założyciela, Andrzeja Steckiego: „można przyjąć, że niemal wszystkie obiekty wynajmowane za pośrednictwem Airbnb przez osoby prywatne, które nie zarejestrowały działalności gospodarczej, stanowią szarą strefę”. Ten sam artykuł rp.pl cytuje Paulinę Bendę, prezeskę SuperApart (290 ofert, #4 w rankingu): „Nie zgadzam się z tezą, że najem krótkoterminowy jest głównym czynnikiem wzrostu czynszów”. Ustawa dzieli też sam rząd. Minister Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz nazwała ją antyludzką i zapowiedziała poprawki; posłanka Paulina Matysiak oskarżyła ministerstwo o uleganie interesom zagranicznej korporacji; minister Jakub Rutnicki broni projektu, mówiąc o „większej wierze w Polaków”.
BookingHost belongs to its founder, Andrzej Stecki: „one can assume that nearly all properties rented via Airbnb by private individuals who haven't registered a business count as the grey market”. That same rp.pl article quotes Paulina Benda, president of SuperApart (290 listings, #4 in the ranking): „I don't agree with the claim that short-term rental is the main driver of rising rents”. The law also splits the government itself. Minister Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz called it anti-human and announced amendments; MP Paulina Matysiak accused the ministry of bowing to a foreign corporation's interests; minister Jakub Rutnicki defends the bill, talking about „more faith in Poles”.
Mokotów I Propco i Bemowo Propco sfinansowały dwa projekty fińskiego dewelopera YIT, 280 studiów co-livingowych i 578 mieszkań przy ul. Postępu 24 na Mokotowie, dziś pod marką „Noli Studios”, oraz 99 mieszkań na wynajem w projekcie „Nordic Bemowo”, dostarczonym w 2023 roku. Z trzecim projektem tej samej transakcji, Parkur Residence (116 mieszkań), YIT przekazało funduszowi ponad 1000 lokali w Warszawie za około 450 mln zł.
Mokotów I Propco and Bemowo Propco financed two real projects by Finnish developer YIT, 280 co-living studios and 578 apartments at ul. Postępu 24 in Mokotów, today under the „Noli Studios”, and 99 rental apartments in the „Nordic Bemowo” project, delivered in 2023. Together with a third project from the same deal, Parkur Residence (116 apartments), YIT handed the fund over 1,000 units in Warsaw for around 450 million zł.
Zanim pojawi się fundusz, wchodzą dwie konkretne spółki. Mokotów I Propco ma 3 potwierdzone oferty w tym zbiorze, Bemowo Propco ma kredyt hipoteczny od EBRD, Europejskiego Banku Odbudowy i Rozwoju, międzynarodowej instytucji finansowej ponad 70 państw i UE, pożyczającej na duże inwestycje komercyjne, nie osobom prywatnym. Sam fakt, że taki bank ją finansuje, pokazuje skalę kapitału za nią. Obie spółki mają tego samego właściciela.
Before the fund appears, there are two specific companies. Mokotów I Propco has 3 confirmed listings in this dataset, Bemowo Propco has a mortgage loan from the EBRD, the European Bank for Reconstruction and Development, an international financial institution owned by over 70 states and the EU, lending for large commercial investments, not to private individuals. The mere fact that such a bank finances it shows the scale of capital behind it. Both companies have the same owner.
Właścicielem jest NREP, duński fundusz inwestycyjny z Kopenhagi, kupujący nieruchomości w całej Europie. W Polsce nie działa pod własną nazwą, widać tylko trzy lokalne „oddziały” zagranicznych spółek, jedna zarejestrowana w Luksemburgu jako S.à r.l., typowy sposób na niższy podatek dla funduszu nieruchomościowego. Realnym beneficjentem jest współzałożyciel funduszu, Mikkel Bülow-Lehnsby. Nad polskimi spółkami klastra czuwa zawodowy dyrektor Christian Guy Gaunt; nadal zasiada w zarządach spółek z tego klastra, a od sierpnia 2026 doszły mu też kolejne, świeżo zakładane spółki o podobnym wzorcu nazw. Dyrektorem finansowym grupy był wtedy Bo Holse Rasmussen (CFO NREP 2018–2022); od czerwca 2022 tę funkcję pełni Colin Throssell. W polskim rejestrze nie widać jednak ani funduszu, ani tych nazwisk. Sam fundusz zarządza majątkiem ponad 22 mld euro w Europie i w 2026 roku zmienia nazwę na Urban Partners; w Warszawie prowadzi też osobny najem długoterminowy, Lett, z ponad 400 mieszkaniami, poza tym, co widać w tym zbiorze.
The owner is NREP, a Danish investment fund from Copenhagen that buys real estate across Europe. In Poland it doesn't operate under its own name, you only see three local "branches" of foreign companies, one registered in Luxembourg as an S.à r.l., a typical way for a real estate fund to lower its tax bill. The real beneficiary is the fund's co-founder, Mikkel Bülow-Lehnsby. The Polish companies in this cluster are overseen by professional director Christian Guy Gaunt; he still sits on the boards of the cluster companies, and since August 2026 has also taken on a string of newer, freshly registered companies with a similar naming pattern. The group's CFO at the time was Bo Holse Rasmussen (NREP CFO 2018–2022); since June 2022 that role has been held by Colin Throssell. Yet the Polish registry shows neither the fund nor any of these names. The fund itself manages over €22 billion in assets across Europe and in 2026 renames itself Urban Partners; in Warsaw it also runs a separate long-term rental service, Lett, with over 400 apartments, beyond what's visible in this dataset.
Hanna Świętochowska i Maciej Piotrowicz formalnie reprezentują zagraniczne spółki NREP w Polsce, ale zasiadają też w zarządach polskich spółek stworzonych pod te inwestycje (nazwy zwykle: „Propco”, „Investments”, „Advisory”). Te dwie osoby łączą zagraniczną część struktury z polską, operacyjną częścią z poprzedniego kroku.
Hanna Świętochowska and Maciej Piotrowicz formally represent NREP's foreign companies in Poland, but they also sit on the boards of the Polish companies set up for these investments (usually named "Propco," "Investments," or "Advisory"). These same two people link the foreign side of the structure to the Polish, operating side from the previous step.
Dwie kolejne osoby, Edyta Stelmach i Marta Karteczka, dopinają resztę struktury jako pełnomocniczki, czyli osoby upoważnione do podpisywania w imieniu tych spółek. To legalna, pośrednia warstwa własności, typowa dla dużych funduszy nieruchomościowych, pozwalająca płacić mniej podatku od zysków przekazywanych za granicę. W polskim rejestrze nie widać przy tym żadnego nazwiska z Kopenhagi, gdzie mieści się siedziba funduszu.
Two more people, Edyta Stelmach and Marta Karteczka, round out the rest of the structure as proxies, meaning people authorized to sign on behalf of these companies. This is a legal, indirect ownership layer, typical for large real estate funds, letting them pay less tax on profits sent abroad. And through it all, the Polish registry shows no name from Copenhagen, where the fund is actually headquartered.
Dwie marki w tym zbiorze prowadzą, wzdłuż struktury właścicielskiej, za granicę, do Berlina i do indyjskiego koncernu OYO. W obu przypadkach warszawski ślad to ułamek globalnej skali.
Two brands in this dataset lead, along their ownership structure, abroad, to Berlin and to the Indian conglomerate OYO. In both cases, the Warsaw footprint is a fraction of the global scale.
a&o Hotels and Hostels, największy prywatny łańcuch hosteli w Europie (Berlin, 2000, Oliver Winter i Michael Kluge, 232 mln euro przychodu w 2024, 43 spółki zależne w 11 krajach), ma w tym zbiorze jedno ogłoszenie. Belvilla AG, marka OYO Vacation Homes (ponad 40 000 domów wakacyjnych w 20 krajach Europy) (część indyjskiego koncernu OYO od 2019 roku, gdy przejął spółkę-matkę Belvilli, @Leisure Group, od Axel Springer za 369 mln euro) ma 62 ogłoszenia. Dwie firmy, ten sam wzorzec, duży globalny podmiot, mały lokalny udział.
a&o Hotels and Hostels, the largest privately-owned hostel chain in Europe (Berlin, 2000, Oliver Winter and Michael Kluge, €232 million revenue in 2024, 43 subsidiaries in 11 countries), has one listing in this dataset. Belvilla AG, a brand of OYO Vacation Homes (over 40,000 vacation homes in 20 European countries) (part of the Indian conglomerate OYO since 2019, when it acquired Belvilla's parent company, @Leisure Group, from Axel Springer for €369 million) has 62 listings. Two companies, the same pattern, a large global entity, a small local footprint.
Rentujemy (159 ofert w tym zbiorze, #10 w rankingu) ma wśród wspólników prawdziwą niemiecką spółkę, Ilkimen Consulting GmbH z Walldorfu (HRB 753409, Sąd Rejonowy w Mannheim), założoną w styczniu 2025 przez Sefę Bayrama Ilkimena. Samą spółką kieruje jednak Adrian Niżnik Barwicki, prezes zarządu i potwierdzony beneficjent rzeczywisty, wpisany w CRBR jako rezydent Zjednoczonych Emiratów Arabskich. W zarządzie i wśród wspólników zasiada też Liya Akhramovich; drugą beneficjentką jest Teresa Barwicka. Trzecim wspólnikiem jest Vester Fundacja Rodzinna. To rzadki w tym zbiorze przypadek, gdzie kapitał zagraniczny nie idzie przez duży fundusz jak NREP, a sam prezes zarządu figuruje jako rezydent podatkowy poza Polską.
Rentujemy (159 listings in this dataset, #10 in the ranking) counts a real German company among its shareholders, Ilkimen Consulting GmbH of Walldorf (HRB 753409, Mannheim District Court), founded in January 2025 by Sefa Bayram Ilkimen. The company itself, however, is run by Adrian Niżnik Barwicki, its board president and a confirmed beneficial owner, listed in the CRBR as a resident of the United Arab Emirates. Also on the board and among the shareholders is Liya Akhramovich; the second beneficiary is Teresa Barwicka. The third shareholder is Vester Fundacja Rodzinna, a Polish family foundation. This is a rare case in the dataset where foreign capital doesn't arrive through a large fund like NREP, and where the company's own board president is listed as a tax resident outside Poland.
W tym samym wątku pojawia się jeszcze jeden przypadek. Gospodarz EstEur Investment LTD ma na Airbnb 9 ofert w Mokotowie, oznaczonych jako prywatne, nie firmowe, mimo że nazwą hosta jest nazwa spółki. Za nią stoi realna firma, ESTEUR INVESTMENT LTD, zarejestrowana w Wielkiej Brytanii (nr 11245525, Rotherham, od 9 marca 2018). Ponad 25% udziałów, potwierdzone w brytyjskim rejestrze osób ze znaczącą kontrolą (PSC), należy do Pawła Jana Tanajno i jego żony, Agnieszki Elżbiety Pabich-Tanajno, oboje zasiadają też w zarządzie. Dane nie mówią, czy oznaczenie oferty jako prywatnej to celowy wybór, czy zwykła pomyłka w formularzu Airbnb.
Another case surfaces from the same thread. The host EstEur Investment LTD has 9 Airbnb listings in Mokotów, marked as private, not business, even though the host name is itself a company name. Behind it stands a real company, ESTEUR INVESTMENT LTD, registered in the United Kingdom (company no. 11245525, Rotherham, since 9 March 2018). More than 25% of its shares, confirmed in the UK register of people with significant control (PSC), belong to Paweł Jan Tanajno and his wife, Agnieszka Elżbieta Pabich-Tanajno, both also serving as directors. The data doesn't say whether the private label is a deliberate choice or just a mistake on Airbnb's listing form.
Mógłbym tak jeszcze godzinami, bo dodatkowych wątków w tym zbiorze jest naprawdę mnóstwo, tu tylko kilka, które za drobne na osobny slajd, ale za ciekawe, żeby je pominąć.
Nadlan Polin Sp. z o.o., dosłownie „Nieruchomości Polska” po hebrajsku, to izraelski kapitał w tym zbiorze, własność Alona i Joanny Zohar, działający pod marką Chill Apartments.
Willa z basenem w Magdalence za 4191 zł za dobę należy do Actinidia Sp. z o.o. Beneficjentem rzeczywistym w CRBR jest Ronald Derrickson, wieloletni wódz Westbank First Nation i Grand Chief w Kolumbii Brytyjskiej, a prezesem Richard Spinks, były dyrektor generalny notowanej w Londynie spółki Landkom International.
Vermouth Sp. z o.o., ta sama grupa inwestorów co Actinidia, ma pięcioro zagranicznych beneficjentów, z Liechtensteinu, Szwajcarii i Francji.
Za 14 803 zł za dobę wynajmiesz też loft „Amfilada Bagatela” w Śródmieściu, należący do PHB Immobilienverwertungsgesellschaft m.b.H., wiedeńskiej spółki działającej od 1987 roku (numer w austriackim rejestrze firm FN 74795v).
Loft Affair Warsaw (63 oferty, #20 w rankingu) w ostatnich tygodniach zmieniła nazwę na Stay Lab, a jej założyciele, Iwona Kopeć i Gérard Bonvicini, sprzedali 90% udziałów portugalskiemu inwestorowi Luisowi Quinie, który dał im pełnomocnictwa do reprezentowania go na zgromadzeniach wspólników.
I could keep going for hours, because there are that many more threads buried in this dataset, just a few here that were too small for their own slide, but too interesting to skip.
Nadlan Polin Sp. z o.o., literally "Real Estate Poland" in Hebrew, brings Israeli capital into the dataset, owned by Alon and Joanna Zohar and operating under the Chill Apartments brand.
A villa with a pool in Magdalenka, PLN 4,191 a night, belongs to Actinidia Sp. z o.o. Its confirmed beneficial owner in the CRBR register is Ronald Derrickson, longtime chief of the Westbank First Nation and Grand Chief in British Columbia, while its president is Richard Spinks, former CEO of London-listed Landkom International.
Vermouth Sp. z o.o., the same investor group as Actinidia, has five foreign beneficiaries, from Liechtenstein, Switzerland and France.
For PLN 14,803 a night, there's also the "Amfilada Bagatela" loft in the City Centre, owned by PHB Immobilienverwertungsgesellschaft m.b.H., a Vienna company operating since 1987 (Austrian company register no. FN 74795v).
Loft Affair Warsaw (63 listings, #20 in the ranking) recently renamed itself Stay Lab, and its founders, Iwona Kopeć and Gérard Bonvicini, sold 90% of it to Portuguese investor Luis Quina, who granted them power of attorney to represent him at shareholder meetings.
Ten sam numer telefonu i ta sama skrzynka e-mail pojawiają się przy nazwach, które na pierwszy rzut oka nie mają ze sobą nic wspólnego.
The same phone number and the same mailbox show up next to names that, at first glance, have nothing to do with each other.
h•••o@stayinwarsaw.com i +48 666 666 ••• pojawiają się w zbiorze przy pięciu formalnie niezależnych podmiotach, marce „Stay in Warsaw", spółce Cool Estates SPV, dwóch fundacjach rodzinnych i jednoosobowej działalności gospodarczej.
h•••o@stayinwarsaw.com and +48 666 666 ••• show up in the dataset next to five formally independent entities, the "Stay in Warsaw" brand, Cool Estates SPV, two family foundations, and a sole proprietorship.
Jedną z pięciu nazw jest BEHEMOTH Adam Darski. Wokalista Behemoth ma jednoosobową firmę w Gdańsku (NIP 5842428801, potwierdzony w CEIDG) i 3 własne oferty w zbiorze. Tym samym kontaktem posługuje się też BCH Fundacja Rodzinna. W oficjalnym rejestrze fundacji rodzinnych brak wyniku pod tą nazwą. Ma za to realny adres i numer rejestracyjny, namierzone przez ten wspólny kontakt.
One of the five names is BEHEMOTH Adam Darski. The Behemoth frontman has a sole proprietorship in Gdańsk (NIP 5842428801, confirmed in the CEIDG registry) and 3 of his own listings in the dataset. The same contact is used by BCH Fundacja Rodzinna. The official register of family foundations returns no result under that name. It does, however, have a real address and registration number, tracked down through this shared contact.
14 lipca 2026 roku Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy UC135, nowelizację ustawy o usługach hotelarskich z 1997 roku, przygotowaną przez Ministerstwo Sportu i Turystyki, pierwszą kompleksową próbę uregulowania najmu krótkoterminowego w Polsce po latach szarej strefy.
On 14 July 2026 the Council of Ministers adopted the draft UC135 law, an amendment to the 1997 hospitality services act, prepared by the Ministry of Sport and Tourism, the first comprehensive attempt to regulate short-term rental in Poland after years in the grey market.
Droga do ustawy objęła szerokie konsultacje publiczne, konkurencyjny projekt poselski Polska 2050 skierowany do komisji w połowie kwietnia 2026, i przyjęcie rządowej wersji w lipcu. Eksperci spodziewają się, że wersja rządowa wchłonie projekt poselski, żeby uniknąć chaosu prawnego.
The road to the law included broad public consultations, a competing MP-sponsored bill from Polska 2050 sent to committee in mid-April 2026, and adoption of the government version in July. Experts expect the government version to absorb the MP bill to avoid legal chaos.
Rządowa wersja nie daje gminom ani wspólnotom mieszkaniowym prawa blokowania najmu w budynku. To główny punkt sporu z projektem poselskim, kierunek zmian to formalizacja i rejestracja, nie zakaz.
The government version does not give municipalities or homeowner associations the right to block rentals in a building. That's the main point of dispute with the MP bill, the direction of change is formalization and registration, not a ban.
Renters powstaje w 2017 roku. Dwa lata później rejestruje się PSWK. Siedem lat po tym stowarzyszenie siada do stołu z Ministerstwem. Pięć miesięcy później rynek, który przez dekadę działał bez centralnej regulacji, dostaje pierwszą.
Renters is founded in 2017. Two years later, PSWK registers. Seven years after that, the association sits down with the Ministry. Five months later, a market that had operated for a decade without central regulation gets its first.
Uzupełnienie wątku Rentersu z sekcji 10. Prezes PSWK, Grzegorz Żurawski, spotkał się z Dominikiem Borkiem, dyrektorem departamentu turystyki w Ministerstwie Sportu i Turystyki, 6 lutego 2026. Ministerstwo złagodziło po tym spotkaniu m.in. wymogi przeciwpożarowe i wycofało obowiązek przekształcania lokali w hotele. Żurawski nazwał później propozycję przepisów przeciwpożarowych „populistyczną”. W radzie nadzorczej PSWK, obok Żurawskiego, zasiada Monika Ziółek, członkini zarządu Renters, największego operatora w zbiorze. Renters ma w tej sprawie oficjalne stanowisko, a jego prezes udzielił wywiadu; oba cytowane w sekcji 10.
A follow-up on the Renters thread from section 10. PSWK's president, Grzegorz Żurawski, met with Dominik Borek, director of the tourism department at the Ministry of Sport and Tourism, on 6 February 2026. After that meeting the ministry softened, among other things, the fire-safety requirements and dropped the requirement to convert units into hotels. Żurawski later called the proposed fire-safety rules „populist”. On PSWK's supervisory board, alongside Żurawski, sits Monika Ziółek, a board member of Renters, the largest operator in the dataset. Renters has an official position on the matter, and its president gave an interview; both quoted in section 10.
Dane nie mówią, czy to konflikt interesów, czy normalna praktyka konsultacji branżowych. Mówią tylko tyle, ile pokazuje graf. Kilku największych operatorów ma udokumentowane miejsce w debacie o zasadach dla branży, a finalna ustawa poszła w stronę rejestracji, nie zakazu.
The data doesn't say whether this is a conflict of interest or standard industry-consultation practice. It says only as much as the graph shows. Several of the largest operators had a documented place in the debate over the rules for the industry, and the final law leaned toward registration, not a ban.
Kliknięcie prowadzi do danych rejestrowych operatora i dzielnic, w których zostawił ślad. Punkty poza top 20 mają trzy kolory, prywatny gospodarz, mniejsza spółka, działalność indywidualna. Każdy z top 20 sprawdzono pod kątem prasy, lobbingu i ukrytych powiązań, a 7 z 20 ma udokumentowane ustalenie ze źródłami, widoczne po kliknięciu.
Clicking leads to the operator's registry data and the districts where it left a trace. Points outside the top 20 have three colors, private host, smaller company, sole proprietorship. Each of the top 20 was checked for press coverage, lobbying, and hidden connections, and 7 of 20 have a documented, sourced finding, visible on click.
10 047 ofert Airbnb w Warszawie rozkłada się na trzy warstwy własności, każda z innym poziomem złożoności.
10,047 Airbnb listings in Warsaw break down into three layers of ownership, each with a different level of complexity.
Pierwsza warstwa to 23,3% prywatnych gospodarzy, głównie na obrzeżach miasta (Wawer, Białołęka). Druga to 76,7% ofert komercyjnych, dwie trzecie to zarejestrowane spółki, jedna trzecia jednoosobowe firmy (JDG), skoncentrowane w centrum (Śródmieście, Wola). Trzecia, najmniejsza liczbowo (20 operatorów kontroluje ponad połowę rynku komercyjnego), ale najbardziej złożona, obejmuje wszystko od rodzinnych firm (BookingHost) przez globalne marki z niewielkim udziałem lokalnym (a&o Hostels, Belvilla/OYO) po duży zagraniczny fundusz działający przez spółki w Luksemburgu (NREP), mniejszych operatorów ze wspólnikami z zagranicy (Rentujemy) i firmy połączone tylko wspólnym telefonem czy e-mailem (Stay in Warsaw, BCH Fundacja Rodzinna).
The first layer is 23.3% private hosts, mostly on the city's outskirts (Wawer, Białołęka). The second is 76.7% commercial listings, two-thirds registered companies, one-third sole proprietorships (JDG), concentrated in the center (Śródmieście, Wola). The third, smallest by count (20 operators control more than half the commercial market) but the most complex, runs the gamut from family firms (BookingHost) through global brands with a small local footprint (a&o Hostels, Belvilla/OYO) to a large foreign fund operating through companies in Luxembourg (NREP), smaller operators with foreign shareholders (Rentujemy), and companies linked only by a shared phone number or email (Stay in Warsaw, BCH Fundacja Rodzinna).
Trzej operatorzy z tego zbioru (Renters, BookingHost, SuperApart) mają udokumentowane kanały do ustawy UC135, udział w radzie nadzorczej branżowego stowarzyszenia w jednym przypadku, komentarze w prasie w pozostałych dwóch. Ustawa, przyjęta 14 lipca 2026, wchodzi w życie stopniowo do 1 stycznia 2031 i idzie w stronę rejestracji, nie zakazu.
Three operators from this dataset (Renters, BookingHost, SuperApart) have documented channels to the UC135 law, a seat on the industry association's supervisory board in one case, press comments in the other two. The law, adopted on 14 July 2026, phases in gradually through 1 January 2031 and leans toward registration, not a ban.
Zbiór danych stojący za tym artykułem mogę udostępnić na żądanie. Na żądanie mogę też przeprowadzić analogiczne badanie dla całej Polski, nie tylko Warszawy.
I can share the dataset behind this article on request. On request, I can also run an equivalent investigation for all of Poland, not just Warsaw.
Sztuczna inteligencja (Claude) została użyta do pomocy w wizualizacji.
Artificial intelligence (Claude) was used to help build the visualizations.
Zbiór obejmuje 10 047 aktywnych ofert Airbnb w Warszawie, zebranych bezpośrednio ze strony na początku sierpnia 2026. Każda oferta zawiera dane hosta, cenę, oceny, współrzędne oraz, tam gdzie host je podał, nazwa firmy, adres, telefon, e-mail i numer rejestrowy (KRS, REGON lub NIP, stąd rozjazd formatów opisany w kroku o BookingHost). Na tej podstawie zidentyfikowano 684 odrębne podmioty; 207 z nich, odpowiadających za większość ofert komercyjnych, sprawdzono krzyżowo w rejestrach niżej.
The dataset comprises 10,047 active Airbnb listings in Warsaw, collected directly from the site in early August 2026. Each listing includes host data, price, ratings, coordinates and, where the host provided it, company name, address, phone, email, and registration number (KRS, REGON, or NIP, hence the format mismatch described in the BookingHost step). On this basis, 684 distinct entities were identified; 207 of them, accounting for most commercial listings, were cross-checked against the registries below.